Расчет стоимости услуг по содержанию общего имущества многоквартирных домов

Каждый житель нашей страны проживает в своем «гнездышке» в которое возвращается каждый день после сложного трудового дня, туда где проходит его досуг, где ждут и любят его самые близкие люди. Попасть в свою квартиру он сможет, пройдя через двор, зайдя в подъезд и пройдя или поднявшись на лифте до квартиры. Уютом каждый многоквартирный дом должны обеспечить работники обслуживающих организаций: управляющих компаний, товариществ собственников жилья, жилищных кооперативов. Они призваны содержать в порядке места общего пользования, общедомовые инженерные сети, обеспечивая нас всем спектром коммунальных услуг, сохраняя комфортную сферу обитания. Мы все от них ждем качественные услуги, оплатив их достойный труд.

В Жилищном кодексе РФ в п. 1 статьи 156 предусмотрено: "плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства». П. 7 этой же статьи установлено: «Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год».

Постановлением Правительства РФ № 491 утверждены «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме» в которых прописано, что:

• в п. 31 - размер платы устанавливается с учётом предложений управляющей организации и должен содержать информацию о стоимости каждой работы и услуги;
• в п. 33 - размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, определяется на основе утверждённой органами управления сметы доходов и расходов;
• в п. 34 - если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, то размер платы за содержание жилого помещения устанавливает орган местного самоуправления.

Обязательный индивидуальный подход к определению размера платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме предусматривается Письмом Минстроя РФ от 17.03.2016 г. № 7513-ОЛ/04.

По результатам выполнения работы по расчету размера платы за содержание общего имущества жилых помещений АФ «Константа-С» подтверждает обоснованность размера платы за содержание общего имущества жилых помещений в многоквартирных домах в зависимости от конструктивных и технических параметров многоквартирных домов, степени износа, этажности и другого механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, материала стен и кровли, других параметров, а также от объема и количества работ и услуг с учётом действующих норм, нормативов трудовых и материальных затрат, уровня цен на расходные материалы.

В результате выполненной работы АФ «Константа-С», по каждому рассчитываемому дому, делает вывод об обоснованности затрат, включаемых в размер платы за услуги в таблицах:

• № 1.1.1. Формирование размера платы за содержание общего имущества жилых помещений в многоквартирном доме;
• № 1.1.2. Стоимость работ по содержанию общего имущества жилых помещений в многоквартирном доме;
• № 1.1.3. Формирование размера платы на текущий ремонт общего имущества жилых помещений в многоквартирном доме.

Наша жизнь в доме – комфортная и безопасная – во многом определяется тем, как мы вместе содержим наше общее имущество.

Для осуществления расчета размера платы за содержание общего имущества жилых помещений в многоквартирном доме АФ «Константа-С» делает запрос необходимой информации в формате Excel-файла, который содержит свод технических характеристик каждого многоквартирного дома, включающих в себя параметры, связанные с конструкцией и техническим состоянием жилых многоквартирных зданий, характеристикой мест общего пользования, придомовой территории и систем инженерно-технического обеспечения.

Общая площадь дома, которую мы обслуживаем, складывается из площади всех квартир и площади всех помещений, которые не являются жилыми, например, магазинов или отделений банков.

К местам общего пользования (МОП) в многоквартирном доме относятся пространства, которые не принадлежат конкретным собственникам квартир, а являются общим имуществом всех жильцов – это:

• подъезды и лестничные клетки, включающие в себя входные двери, тамбуры, лестницы, площадки между этажами, перила, стены, потолки и полы в этих зонах;
• лифты и лифтовые холлы;
• колясочные и велосипедные комнаты;
• технические помещения, где располагается инженерное оборудование дома (например, насосные станции, электрощитовые).

Характеристика придомовой территории включает в себя ключевых аспектов: уровень благоустройства, размеры и форма территории, ухоженность территории, наличие зеленых зон, детских площадок, парковок и других объектов.

Инженерно-техническое обеспечение дома включает в себя:

• системы жизнеобеспечения: отопление, холодное и горячее водоснабжение, канализация, вентиляция. От бесперебойной работы которых залог здоровья и благополучия жильцов;
• энергетические системы обеспечивают электроснабжение в квартирах, работу лифтов, насосов, систем безопасности;
• транспортные системы в высотных домах обеспечивают работу лифтов;
• мусоропровод, предназначенный для сбора твердых коммунальных отходов (ТКО) и их временного хранения;
• системы безопасности: пожарная сигнализация, системы дымоудаления, видеонаблюдение, домофоны;
• слаботочные системы: Интернет, телевидение, телефония – это уже неотъемлемая часть современной жизни, обеспечивающая связь с внешним миром.

Каждая из этих систем требует качественного и регулярного обслуживания и своевременного ремонта. Их состояние напрямую влияет на размер коммунальных платежей, на безопасность и качество жизни в доме.

Содержание многоквартирного дома – задача комплексная и порой требующая привлечения сторонних специалистов. Управляющие компании, ТСЖ или ЖСК, обеспечивая комфортное проживание жильцов, пользуются услугами и работами сторонних организаций по причине:

• специфических работ: обслуживание лифтового оборудования, дезинфекция и дератизация, установка систем видеонаблюдения;
• с целью повышения качества услуг - специализированные компании обладают большим опытом и более современными технологиями, что позволяет им выполнять работы на более высоком уровне;
• нехватки собственных ресурсов - особенно в пиковые периоды или при возникновении аварийных ситуаций;
• экономической целесообразности - привлечение сторонних организаций может быть более выгодным, чем содержание собственного штата сотрудников и покупка дорогостоящего спецоборудования.

Периодичность осуществления работ и услуг при обслуживании общего имущества дома регламентируется нормативными актами:

• Постановлениями Правительства РФ от 13.08.2006 №491,
• Постановлениями Правительства от 03.04.2013 №290,
• Постановлениями Правительства от 15.05.2013 №416,
• Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 №170.

Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

I. Периодичность уборки мест общего пользования зависит от интенсивности использования помещения, его типа (подъезд, лестничная клетка, коридор, лифтовый холл, мусоропровод) и времени года.

II. Обслуживание придомовой территории должно быть регулярным и систематическим. Конкретная периодичность работ и услуг определяется их видом и необходимостью, но общая цель – постоянное поддержание порядка и функциональности.

III. Периодичность осуществления работ и услуг по подготовке многоквартирного дома к сезонной эксплуатации регламентируется «Правилами и нормами», утверждёнными постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 №170. Общие осмотры жилых зданий должны проводиться два раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона). Внеочередные (неплановые) осмотры проводятся после ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, а также в случае аварий на внешних коммуникациях или при выявлении деформации конструкций и неисправности инженерного оборудования.

IV. Законодательно проведение технических осмотров и мелкого ремонта мест общего пользования в многоквартирном доме регулируется:

• статьей 55.24 Градостроительного кодекса РФ. В ней говорится о необходимости эксплуатационного контроля за техническим состоянием зданий и сооружений.
• Федеральным законом от 30.12.2009 №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».
• «Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме», утверждённые Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491. В них описаны требования к осмотрам общего имущества в МКД.

V. Аварийное обслуживание – это комплекс экстренных мер, направленных на устранение последствий аварий, которые угрожают безопасности жильцов, сохранности их имущества и нормальному функционированию дома. Аварийное обслуживание МКД работает не только на устранение, но и на предотвращение аварий в многоквартирном доме. Осуществляется в тех ситуациях, когда требуется немедленное вмешательство, чтобы предотвратить дальнейшее разрушение, затопление, пожар или другие опасные последствия.